大家好，我是地产王老实，鉴于今年济南房价的飞速增长，引发了好多人的恐慌，作为一名有职业操守的地产从业者，我觉得有必要和大家阐述一些我对济南楼市的认识，以供大家买房、卖房、投资参考！
济南楼市发生了4个大事件，彻底引爆了济南楼市！
page年6月30日，唐冶片区围子山组团的竞拍于19:01分结束，经过13家房企轮报价，地块最终帝华地产以万元的价格收入囊中，溢价率高达.79%；住宅-G地块地上楼面地价为元/㎡！接着一篇名为《近千轮竞价！楼面价破！溢价近%！唐冶疯了？！》的文章刷爆了朋友圈：大意就是唐冶房价涨疯了，面粉价贵过面包了！然后的然后，唐冶的房价立马从元/㎡炒到元/㎡了！page2年8月12日，奥体中路以东与工业北路以南的张马屯地块，经过轮竞拍，最终由万科以万元的价格拿下土地，楼面价格元/㎡。这还没算他配套学校与公园的成本，折算下来楼面地价已经一万+，接着一篇名为《万科竞拍轮抢地！工业北路要卖1.6万以上！济南房价大步迈向2万？》的文章刷爆了朋友圈：大意就是工业北房价涨疯了，面粉价贵过面包了！然后的然后，工业北的房价立马从元/㎡炒到-10元/㎡了！page3年8月26日，万达集团与济南市政府在济南签订协议，在港沟潘庄、田庄投资亿建设济南万达文化体育旅游城，济南万达城计划年开工，2年开业。开业后预计年接待游客元人次，直接创造2万个就业岗位，并创造持续巨额税收。接着一篇名为《投亿，万达将在济南建一个全球最牛最独特的东西》的文章刷爆了朋友圈：大意就是万达城来了，港沟潘庄、田庄附近的楼盘要涨疯了！然后的然后，对面的景和山庄啥的都从元/㎡涨到元/㎡了！page4年9月2日，马云的菜鸟物流园落户济南炼油厂附近，具体位置东至凤岐路，西至规划南北路，南至炼油厂主厂区以北规划东西路，北至飞跃大道以南炼油厂装车台。接着一篇名为《大事！马云也来济南圈地了！就在王健林那块豪地附近！无人机为你航拍探路……》文章刷爆了朋友圈按，虽然还没传出附近要疯涨的消息，但是附近的楼盘已经从年初的元/㎡涨到了元/㎡！大家看一下8月济南东部楼盘涨幅数据什么？祥泰城都元/㎡了！卧槽？景和山庄那个破地方都能元/㎡了？我天？万科幸福里（去年中捷紫悦华庭卖不出去）现在元/㎡了！济南的房价上限在哪里？只有天知道！下面请看老实和您慢慢解释一下这四个大事件！到底对房价有啥影响？真正影响房价的是哪些因素？济南现在的价值洼地到底是哪儿？1、唐冶地王事实真相是咋样滴？政府的心理价位是元/㎡！经过拍卖却到了元/㎡！为啥？难道真的是济南楼市太火爆了吗？下面在看一下济南CBD19宗土地的出让情况！济南CBD的土地出让楼面地价大多仅仅才元/㎡左右。唐冶楼面地价+元/㎡，奥体CBD的楼面地价才元/㎡左右。这到底是个什么鬼？！事实真相是：-G地块容积率仅为1.4，这个容积率说明他的产品是别墅和洋房产品。过去三年，济南出让多块土地，容积率等于或者低于1.4的地块只有12块，1月份至6月份出让土地很多，除了华山片区的东1、2、3号地，剩余容积率等于1.4的只有唐冶这一块！所以这才拍出了+元/㎡的高价！换而言之，不是唐冶片区土地价值元/㎡了，而是反射出低密组团在各大开发商眼中的地位，真的是可遇不可求。济南CBD挂牌公告对竞买人的条件限制为“世界强企业”、“具有米以上超高层开发建设经验，也就是说济南只有绿地地产可以进行竞拍，自然是底价成交！额滴个神啊，都是套路！政府眼里价值元/㎡的区域，大家还要争着去抢房？真是呵呵呵！言归正传：王老实很看好唐冶片区的未来发展，《济南市城市发展总体规划》明确了唐冶的东部新城的功能与发展方向，我眼中的唐冶新区好比于年的济南高新区，未来会聚集70万人居住。那边房价现在卖个七八千，我可以接受，但是上万就别说了。说到底，唐冶发展再快，也没法和高新的速度比较，高新区发展了八年到了现在的样子，房价也由原来的均价五六千变成了现在的均价一万五六。这是正常的，购房者有能力买，也享受了房价上涨的红利。但是唐冶新区现在是一年涨了五六千，在我看来他根本不值这个钱，你现在买了这个价格，过几年能涨多少呢？说白了就是压榨了购房者的升值空间！醒醒吧，可爱的济南人！2、张马屯地王的事实真相是咋样滴？张马屯地王的出现，一方面在于济南楼市的火爆，另一方面在于济南开发商的巧妇难为无米之炊！济南楼市火爆，吸引了越来越多的全国性地产商入驻济南，一方面是中海地产，华润地产，绿地地产，保利地产等济南老牌大型国企开发商，另一方面是新贵开发商：龙湖，融创，新城地产，旭辉地产，中国金茂地产等都想来济南分一杯羹，大开发商的虎视眈眈对于济南市场上少量的供应来说，自然是群虎争食，就算打碎了牙也要咽下去，毕竟有食是第一要素，这就为土地拍卖提供了沃土，不仅不会流拍，还得抢！济南开发商的巧妇难为无米之炊是啥意思？大部分开发商没地了！是真的没地了！万科地产在济南的发展速度之快，令人咋舌。从万科金域国际（原来的天泰太阳树），万科城，万科新里程，万科金色悦城（华艺地产），万科公园里（原来的龙腾国际），万科麓城（合作开发），万科幸福里（中捷紫悦华庭），七个盘仅仅用了四年的时间，遍布济南各区！除了万科城与新里程是根正苗红的万科拿地之外，其余都是合作开发。原来卖不出去的地，由万科运作就全部活了，而且房价都上涨的很快。但是，那毕竟是市场不好的时候，濒临破产了，急需万科拯救。但是今年济南市场一路火爆，而且越来越火！各个土豪开发商们想，我不需要和你合作，我一样赚钱啊！房价算个鸟，地价才是王道啊！所以，万科的尴尬就来了，大部分的在售楼盘都是尾盘，没货了！万科麓城一共四栋楼，报价1.6-2万元/㎡，不敢开盘，只要开盘就得清盘！那就真真没地了！万科城，万科新里程都卖的火爆，张马屯地块必须得拿！好吧，地王就这么出现了！王老实很看好工业北片区的发展：1、工业北高架开始动工了，年12月份实现通车，向东连接绕城高速，向西连接北园高架，这将极大的带动工业北片区的发展，尤其对于华山片区和王舍人片区的带动！2、新东站开始施工建设，济南地铁开始修建，都将大幅度带动济南经济增长。一个有地铁的城市与一个没地铁的城市，完全不可同日而语。3、工业北距离CBD的距离适中，绿地CBD作为王文涛书记重点打造的新中心，前途不可限量，报价2.5万元/㎡起！奥体+文博CBD+软件园将济南的深圳，广州的珠江新城！这儿只有一个问题会限制他的发展，那就是人口密度，说白了就是堵。《济南市城市发展总体规划》中提出了燕山新区风貌分区来缓解CBD的商业精英居住问题。燕山新区风貌分区则以工业北为中心，辐射南北！4、但是，工业北的价格和唐冶新区一样，那就是他的发展很快，比唐冶还要快，但是同样它的房价我不认可，如果他现在均价元/㎡，我觉得很合适，毕竟万科新里程三月份的时候精装修不过8元/㎡，现在卖元/㎡，购房者一把要多花50万，那购房者的升值空间在哪儿？一山之隔的中海御山首府现在不过均价7元/㎡，而且有学校，有地铁，有医院，也在奥体中路上！小编查了查网签，御山首府一个月卖了6个亿，万科新里程5千万都没有！好吧，原来是没房子了，不愁卖不出去，而且还不想卖出去！醒醒吧，可爱的济南人！3、万达城的事实真相是咋样滴？咱们引用一下济南楼市观察