济南，别称泉城，副省级城市，是山东省省会、济南都市圈核心城市、国务院批复确定的环渤海地区南翼中心城市，是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是重要的交通枢纽城市。

济南市人民政府公开信息显示，截至年，全市下辖10区2县，常住人口.87万人，城镇人口.38万人，城镇化率为71.21%。

年，济南地区生产总值.37亿元，比上年增长7.0%。人均地区生产总值元，增长5.7%，按年均汇率折算为美元。

图一：山东济南地理位置

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济南未来的发展目标是，打造全国重要的区域性经济中心、金融中心、物流中心和科技创新中心，建设与山东经济文化强省相适应的现代泉城。

济南将继续“东拓、西进、南控、北跨、中优”，引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。规划到年，济南中心城城市人口规模万人，城市建设用地面积平方公里，人均建设用地面积95平方米。

济南房地产市场分析

今年以来，受疫情影响，李克强总理答中外记者提问时表示“不搞大水漫灌，特殊时期放水养鱼”的货币政策，地方继续小幅放松支持房地产基本面。从宏观层面角度，房地产市场预期区域稳定。在大环境维稳的基调下，济南房地产市场更多的受到其本地政策，城市发展的影响。

一、从短期供给层面看，由于年开始济南加快现代化城市建设，倒逼房企做中高端项目。年和年拿地的项目陆续完工交货，叠加疫情的外部冲击，济南房地产市场短期面临供给过剩，大部分房企以“特价”、“降价”策略纾困。

二、从区域政策考虑，济南加大人才引进政策。依据《济南市公安局贯彻落实济南市委办公厅济南市政府办公厅关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施全面放开落户限制实施细则》，济南全面放开落户限制提供了六大落户途径：按人才途径落户、按院校学生途径落户、按居住途径落户、按就业途径落户、按投靠途径落户及按其他情形落户。

此举为济南注入了年轻的购买力，对冲了人口老龄化风险，刺激了房地产需求，并且随着二胎政策的放开，济南市场今后以刚性需求、改善性需求为主，利好济南中高端商品房住宅市场。

图二显示了济南土地市场供应量价走势，从数据上来看，年上半年，受疫情影响，济南房地产市场成交量同比下跌，但高端市场出现明显的增长，销售同比增加2成多；在土地市场，与去年同期相比，供求降温更为明显，供地量降幅超过6成。

图二：济南土地供应量价走势

数据来源：克尔瑞咨询（点击图片查看大图）

克尔瑞咨询数据显示，年上半年，济南市主城的七个区共供应了31宗地商、住用途土地，总占地面积92.1万㎡，供应的总建筑面积.86万㎡；成交29宗地，总占地面积98.55万㎡，成交总建筑面积.4万㎡。

从供地节奏上来看，今年上半年济南土地市场供应量是偏少的。与去年同期相比，今年上半年，济南主城的七个区商品住宅类经营性用地供应和成交宗数下降幅度都在49%左右，而供应和成交的占地面积、总建筑面积降幅都超过6成，大约在65%左右。

图三：济南商品住宅市场供求量价走势

数据来源：克尔瑞咨询（点击图片查看大图）

图三显示了济南商品住宅市场供求量价走势，从近几个月来看，年5月，济南市商品住宅成交均价为元/㎡，价格环比上涨，成交面积为77.28万㎡，同比上涨近50%；一季度济南市商品方市场成交量受到疫情影响有所下滑，但从二季度的表现来看回暖迹象明显。

克尔瑞咨询数据显示，年上半年，2月受疫情影响比较严重，整月销售面积不足10万平米，但在接下来的三个月里，成交量维持在高位运行。最终半年下来的成绩单虽然比不上去年，但考虑到疫情影响，也属不错的成绩。整个上半年，济南新建商品住宅共供应.65万平方米，与年上半年相比下降35.7%，供应套数为套，同比下降37.09%；共成交了.62万平方米，与去年同期相比，下降了15.26%，成交套数为套，同比下降了13.89%。

可以说，无论是供应量，还是成交量，今年上半年比去年同期都有超过1成的下降。不过在成交均价上，却实现了正向增长：年上半年，济南市商品住宅成交均价为元/平，与年上半年的元/平相比，成交均价有了4.09%的增长。

济南整体商品房市场受到疫情及年、年拿地的房企大量出货的双重影响，今年上半年成交均价虽然实现了同比增长，但是依然没有达到去年的预期，房企在卖房时依然面临需求不足；与此形成鲜明对比的是高端商品房市场。

图四：济南高端商品住宅成交量

数据来源：克尔瑞咨询（点击图片查看大图）

和商品房市场普遍的“降价促销”场面相反，图四所示济南高端商品房成交量，年上半年，济南单价2万以上的商品住宅成交了套，比年同期的套增长了22.34%。

整体来看，济南市地产未来大有机会。随着《济南城市发展战略规划》的发布，在济南新一轮城市发展战略规划中，明确了各区县差异化特色化功能定位，从图五中我们可以看到济南各区未来不同发展方向的战略图。

图五：济南市各区县差异化战略

来源：济南城市发展战略规划（-）（点击图片查看大图）

济阳区——新旧动能转换先行区

图六：济阳区风景图

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济阳区，位于鲁西北平原的南部，是省会济南的近郊区。在济南市发展战略来看，济阳主要成为济南新旧动能转换先行区的重要载体。新旧动能转换先行区，简称济南先行区，总规划面积约平方公里，是国家新旧动能转换综合试验区的先行者、先试者和排头兵。

济南新旧动能转换先行区建设围绕五个先行：思想观念先行，建设理念先进的引领之区；深化改革先行，建设体制灵活的活力之区；创新发展先行，建设人才向往的智慧之区；产业发展先行，建设产业高端的前卫之区；交通支撑先行，建设四通八达的开放之区。

这样的战略代表着一个含义：济南跨越黄河发展，济阳区未来就是山东版浦东新区！

作为济南新旧动能转换先行区的重要载体，其给济阳区带来了两大优势：

优势一：工业发达，经济繁荣。济阳拥有一个省级高新技术开发区和一个省级台湾工业园。济北开发区先后被评为中国“最具投资价值开发区”“最佳投资服务示范区”“山东十大最具发展潜力开发区”；台湾工业园被评为中国最具台资企业投资价值园区。济阳形成了食品饮料、装备制造、现代物流三大主导产业，先后引进了旺旺、达利、统一、庚辰钢铁、佳怡物流、上海宇培等国内外顶级企业，被授予全省第一家省级食品工业基地、全国食品工业强县、国家火炬特色产业基地、中国液压升降平台之乡等荣誉称号。

优势二：机遇叠加，潜力巨大。随着济南“携河发展”战略的实施，济阳被纳入新一轮城市组团，规划平方公里的济南新区，济阳就占了平方公里；与高新区、临空经济示范区联动发展格局正在形成；跨河大桥、穿黄隧道和轻轨延伸等重大交通设施正在谋划实施；特别是市委、市政府明确支持济阳撤县设区、建设济南次中心城市。这一系列政策的出台实施，为济阳跨越赶超提供了难得的发展机遇。十三五期间，济阳县致力于“抢抓携河发展机遇，加快产城融合步伐，建设济南北部新城”，以全域一体发展实现全面融入济南。

因此，借鉴浦东新区的经验，济阳区未来会吸纳大量的人才，具有充分的发挥潜力，而住房政策也会和人才引进配套，未来的济阳区房地产欣欣向荣！

长清区——高新技术下的山水园林风景区

长清区，是山东省省会济南市市辖区之一，位于济南市西部。提到长清区，人们往往第一时间想起长清大学城。长清大学城，又称长清大学科技园，位于山东省济南市长清区崮云湖街道，是济南市西部的一处大学城和科技园。截止到年，长清大学城共有12所大学入驻，以本科以及本科以上层次学校为主。

图七：长清大学科技园

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年1月21日，随着长清区委区政府许下“一年打基础，两年见成效，三年大变样”的承诺，长清区大踏步走在高速发展崛起的快速路上，随着年底三年计划的完美收官，未来长清区在招商引资、迎合国家或省市的发展政策方面会越来越有优势。

随着铁路及轻轨体系的建成，长清彻底打通了科研教学及科技园区对外的沟通渠道。其中包括R1轻轨，郑铁高铁，济广高速大学科技园互通互交等。轨道交通R1线带给长清的将不仅仅是一条交通要道，更是紧密联系长清与济南市区的纽带。

图八：开发后的长清区，建立了济南第一条轻轨R1线

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不单单是铁路的修建，长清区三年计划也提到了公路的建设。在三年计划以前长清区只有一条公路，现在修建了第二条城市生命线——刘长山路，其向东与卧龙路对接，经二七新村南路、六里山南路、济大路，最终和旅游路相连，不仅将成为仅次于经十路的贯穿东西的主干道，也会缩短济南市区到长清的距离，将长清纳入城市的生活圈。

随着长清在现代化进程上迈开大步，其生态环境也没有落下。习总书记说：“绿水青山就是金山银山”，北大沙河被誉为长清的母亲河，不仅景色秀美宜人，文化底蕴丰厚，更是承载长清现代化山水魅力新城的最重要节点。

图九：北大沙河景观

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为了改善北大沙河长清城区段的面貌，区委、区政府将投资对北大沙河进行综合治理，把北大沙河打造成集行洪排涝、人文观光、亲水休闲、自然生态等功能于一体的城市河道观光带，真正成为市民健身、游玩的好去处。该项目年11月份就已经开始招标。北大沙河景观的改造致力于把长清区打造成一个风景怡人的山水园林景区。

未来，长清区会打造成以教育科研、高新技术产业、休闲博览为主导的山水园林生态城区。

伴随着济南市的战略发展，其各个区县也会经历一个差异化的发展过程。而配套的，其房地产市场也会迎来新一轮因需求增加而带动的房价上涨。因此，济南市房地产市场在茁壮成长，未来机会满满！

来源：产品研究中心

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