一、南山区海岸城

1、区域综述

南山商业文化中心区占地面积万平方米，其核心区域占地30公顷，规划商业面积18.93万平方米，办公面积35.88万平方米，文化展览面积7.62万平方米，酒店面积7.90万平方米，是集商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。

南山商业文化中心区交通，主要城市道路分别是：滨海大道、南油大道、后海滨路、东滨路、西部通道等，片区交通便捷。2号线地铁贯穿后海南山商业文化中心区域。南山商业文化中心区属于南山区“后海-东角头”片区，该片区为滨海大道、南海大道、创业路、后海滨路、望海路以及沙河西路东侧滨海岸线所围合的区域，总用地面积.86公顷。

片区的发展定位为深圳市城市主中心的重要组成部分，城市重要的商务金融、口岸及文化体育中心。片区的发展目标为依托良好的区位条件和自然资源，建设成为绿色宜居、低碳健康的滨海城市中心区。片区的主导功能是以总部经济、商务金融业、文化产业、口岸服务为主的区域性现代服务业，中高档居住及配套服务业。

南山文化中心区中包含天利中央商务广场、保利文化广场、海岸城购物中心、凯宾斯基酒店等商业、办公物业，并且集中了南山区众多的高档高层住宅，人气非常旺盛。

海岸城项目位于南山商业文化区域的中心，东临文心六路，南接海德一道、西至文心三路、北靠海德一道，周边有保利文化广场、凯宾斯基酒店、天利名城购物中心、岁宝百货等，距离公交站保利剧院站、海岸城站和2号地铁后海站均在百米之内。

2、海岸城

海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模的综合型商务、商业项目。项目总投资约20亿元人民币,总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约2,个。由海岸物业提供物业管理服务。

深圳海岸城是深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心，由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。

海岸城由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街四部分组成，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。

海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼为办公物业，其中商业重要集中在、海岸城购物中心和海岸风情街，其总体业态分布如下图，比例不完全符合。

海岸大厦东座：海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是保利文化广场，项目总建筑面积约85,平方米，其中商业面积约20,平方米。主体建筑包括24层高的主楼和15层高的附楼，主体建筑高度米，由深圳市城脉建筑设计有限公司负责设计。该项目已于年11月底入伙。每层均设有约7米高空中花园，营造生态、健康的概念，具有独特的滨海气质。

大厦1～4层为商业裙楼，带有2层地下室，带有6部客梯及2部消防梯，配备中央空调、消防栓、网络接线、自动对讲系统等设备设施。

海岸大厦西座：海岸城西座写字楼为32层超高层写字楼，建筑高度米，总建筑面积85,平方米。该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，于年入伙。写字楼面积约5万多平方米，标准层层高为3.75米；拥有13米高、平方米的超大豪华大堂；塔楼空间由～平方米,可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层2,平方米，完善满足客户的空间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有2个私家花园；20层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间；区隔写字楼惯用的直线形象，独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感。

大厦1～4层为商业裙楼，带有2层地下室，带有11部客梯及1部消防梯，配备中央空调、消防栓、网络接线、自动对讲系统等设备设施。

海岸风情街：由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约米，包括主力店新桃园酒店在内的间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。海岸风情街建筑设计风格现代、简洁，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚。

主要业态有餐饮、酒店、服装等，整体商业氛围浓厚。

海岸城购物中心：目前深圳西部经营面积、功能齐全、服务人群广泛、具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳具有滨海风情特色的购物中心。该项目由年和年世界商业零售建筑设计排名（《WorldArchitecture》杂志）的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，于年开业。

海岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计，不仅让人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松，更直接将户外的消费群体接驳进购物中心室内，产生最直接的消费契机。室内外空间的巧妙结合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性。

3、租售调查

海岸城办公及商业空置率均较低，已经形成了一定的商业聚集程度，有充足的成交案例和租赁报价。根据对市场调查并结合估价师经验，目前海岸城办公部分大部分租金集中在～元/㎡·月，售价在5～6万元/㎡；商业部分一层租金集中在～1,元/㎡·月，街铺最高达1,～1,元/㎡，其中二层与保利文化广场、天利名城相连，形成敞开式步行街，其街铺租金1～2,元/㎡·月，内铺～1,元/㎡·月，街铺售价在25～40万元/㎡，内铺售价在15～20万元/㎡。

海岸城东临文心五路，南接海德一道、西至文心三路、北靠海德一道，易形成消费人流的聚集，周边道路及市政配套设施完善，地铁2号线经过此地，并设有后海站，周边交通条件比较便捷，周边有较大影响力的大型商业广场，商业竞争能力较高。

4、调查小结

南山商业文化中心区是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心，中心区位优势突出，基础设施完善，环境优美，交通便利，文化氛围浓厚。

海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。众所周知，商业经营中与步行街相邻，就意味着可能产生最大的商业价值。源源不断的客流将为频繁经过的首层商业带来最大的机会，首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。

海岸风情街一层街铺月租金～1,元/㎡，一层内铺月租金～元/㎡；二层街铺月租金1,～2,元/㎡，二层内铺月租金～1,元/㎡；一层铺面售价15～25万元/㎡，二层铺面售价15～40万元/㎡。由于所处位置、临路状况、可及性、楼层、装修档次等的不同，租金和售价有较大的差异。其租售价格比例基本在1：～1：之间，投资客对持有该物业保持了较高的兴趣。

海岸城周边居民聚集程度较高，消费档次较高，其空置率较低，商业氛围浓厚。

二、南山区花园城购物中心

1、区域综述

东滨路商圈以花园城为核心，从大型超市（沃尔玛、人人乐）、大型家居超市（百安居）、家电连锁卖场（顺电、苏宁、国美）、高档百货（紫荆城）、主体商场（服饰类）到超市社区店、裙楼配套街铺、商业街等业态，层次分明，兼顾高中低档，商业总面积达10万平方米。

2、花园城购物中心

花园城购物中心位于南山区两大重要交通干线东滨路和南海大道的交汇点，商业面积达7万多平方米，有5家主力店和近百个品牌专门店,属于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合类商业项目。其中沃尔玛是亚洲最大的沃尔玛标准单店，也是花园城商业中心的重要组成部分，它的投入使用，对这个区域商业的繁荣起到了决定性的作用。

花园城购物中心总共为5层，其各楼层的业态类型及布局情况如下表：

3、租售调查

花园城中心空置率较低，周边临街商铺，以及住宅底商较多，根据调查目前花园城中心附近沿工业八路一侧的街铺租金集中在～元/㎡·月，其中最高的街铺租金为元/㎡·月，位于转角处；沿南海大道一侧的街铺租金主要集中在～元/㎡·月。

花园城中心周边居民较多，周边道路交通方便，周边商业相对集中，商业竞争力强。

4、调查小结

蛇口片区即蛇口工业区，是三大中国（广东）自由贸易试验区之一，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及专业服务、港口服务、航运服务和其他战略性新兴产业，推进深港经济融合发展,打造我国金融业对外开放试验示范窗口、亚太地区重要的生产性服务业中心、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港。

花园城中心是以区域家庭消费为主，旨在为居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中心。从花园城中心的业态构成来看，它包含了时尚秀场、健康生活、娱乐前沿、饕餮之旅四大板块。花园城中心要体现的是一站式购物、餐饮、娱乐、休闲等消费环境。

花园城中心附近沿工业八路一侧的街铺租金集中在～元/㎡·月，其中最高的街铺租金为元/㎡·月，位于转角处；沿南海大道一侧的街铺租金主要集中在～元/㎡·月。花园城购物中心里面的租金价格尚不清楚。

花园城中心属于蛇口片区比较大的购物中心，商业氛围较浓，周边居民聚集程度较高，消费档次居中，其空置率较低，商业氛围浓厚。

三、总结

近几年南山区的产业升级加速，城市更新进程加快，立体交通网络的形成等重大利好措施必将带来大量的商业市场需求，未来前景广阔；

随着南山总部基地建设的日渐完善，众多国内知名企业总部落户南山，刺激本区域内工商物业市场扩充需求；

高新技术产业和现代物流业是南山经济发展的两大基础产业，它重要如“车之两轮”；而商贸旅游业和大文化产业则是南山经济发展的两大腾飞产业，犹如“鸟之双翼”，在两轮+两翼的助力推动下，坚持“科教兴区”的战略，南山未来将成为深圳西部的中心和重心；

随着急剧飙升的人气指数、商业指数和无可比拟的时尚都市魅力，南山区将与罗湖的东门商圈、福田的华强北商圈形成三足鼎立局面；

为深圳高科技区域南山区，大批的高科技人才成为南山商业文化中心区的商业以及房地产业带来强劲的发展动力；

为应对压力、提高人群集聚效应，未来购物中心中休闲娱乐餐饮等体验性业态比例将会进一步提升；为突出个性实现差异化，未来零售中品牌集合店、买手店也将逐渐增多；此外，随着儿童逐渐成为家庭消费的带动力量之一，以儿童为主的消费呈现持续上升趋势，预计未来新增商业将以大型综合体商业为主。

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